DSR 규제 비껴 간 전세대출…전셋값 더 끌어올린다

송고 2022.07.05 14:01 | 수정 2022.07.05 14:02
EBN 이윤형 기자 (ybro@ebn.co.kr)

한도 확대·금리 인하 '수요 증가' 요인

전세대출 규모 9년 간 8배 커져

서울 아파트 평균 전셋값 6.8억

전세대출에 대한 낮은 규제 문턱이 전셋값을 올리는 효과로 작용하고 있다.ⓒ연합

지난 1일부터 시행된 '차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계'에도 전세대출이 제외되면서 전셋값이 또 한 번 크게 오를 것으로 예상된다.

5일 부동산업계와 금융권에 따르면 금융위원회는 DSR 규제를 3단계로 강화하고 가계부채를 안정적으로 관리하면서도 급전이 필요한 차주들을 위해 생계나 주거 관련 일부 대출은 예외항목으로 뒀다. 전세대출과 이주비·중도금 대출이 이에 해당한다.

DSR 3단계 강화는 총 대출액 1억원이 넘는 차주는 연간 원리금 상환액이 은행권 기준 연 소득의 40%, 비은행권은 50%를 넘으면 추가 대출을 받을 수 없도록 하는 것이다. 예외인 전세대출은 이와 상관없이 대출을 받을 수 있다는 얘기다.

통상 전세대출 한도 확대는 월세 거주자의 전세 수요 전환과 보다 나은 곳으로 이동을 희망하는 전세거주자의 자금 조달 수단으로 활용된다. 여기에 최근 시중은행들도 취약 차주 지원을 위해 전세대출 금리를 일제히 인하하고 있다. 전세대출 시장이 완화되면서 수요도 커질 것이라는 게 전문가들의 시선이다.

수요가 커지면 가격도 따라 오르기 마련이다. 전세자금을 마련하기 위해 대출을 받은 가구 비중은 지난 2013년 5% 수준에서 지난해 12%대로 2배 넘게 늘었다. 23조원 수준이던 전세대출 규모는 지난해 말 184조원으로 8배 커졌다.

실제 전세대출 순증액은 2016년 10조원을 넘어섰으며 2019년 이후 매년 30조원 내외로 증가하고 있다. 전세가격 상승과 전세대출 지원이 확대된 결과다. 또 전세값 상승으로 전세대출이 필요한 가구와 필요 금액 모두 증가했다는 얘기다.

전세값은 2020년 이후 큰 폭으로 상승했다. 지난해 전국의 전세가격은 전년대비 9.4% 상승하면서 2011년 이후 가장 높은 상승률을 보였다. 특히 최근 2년동안 서울과 경기, 인천 등 수도권의 전세값 상승률은 각각 20.9%, 21.5%, 19.7%를 기록했다.

지난달 기준 전국 아파트 평균 전셋값은3억4000만원으로2년 전보다9000만원 올랐습니다.서울을 기준으로는 6억8000만원으로 같은 기간1억9000만원올랐다.

전셋값 상승이 커지면서 중위가격도 높은 수준을 보이고 있다. 전국 전세 중위가격은 2013년말 1억4000만원(아파트 1억6000만원)에서 2021년말 2억6000만원(아파트 3억1000만원)까지 올랐다. 같은 기간 서울의 경우 2억3000만원(아파트 2억6000만원)에서 4억7000만원(아파트 6억1000만원)까지 상승했다.

벌써부터 전셋값이 하반기에 크게 오를 것이라는 예상도 나온다. 한국건설산업연구원은 주택 전셋값은 상반기 0.1% 상승한 데 이어 하반기 2.5%가 올라 연간 2.6% 수준의 상승을 예상했다.

다만 이미 크게 오른 전세가격이 수요를 누를 수 있다는 예상도 나온다. 김성환 건산연 부연구위원은 "상반기 전세가격이 크게 상승하지 않았던 것은 전세가에 부담을 느낀 임차인들이 월세 및 반전세 유형을 택하는 경우가 많았기 때문"이라고 분석했다.

이어 "하반기에 갱신 계약을 체결하는 경우에도 전세가 상승분에 대한 부담이 커 월세·반전세를 택하는 세입자가 많을 것"이라며 "하반기에는 주요 지역에 공급이 줄어들며 전세시장에 상방압력을 여전히 행사할 것”이라고 내다봤다.

그러나 정부 지원으로 대출 문턱이 낮아진 만큼 전세 수요는 반대로 커질 수 있다는 시각도 나온다.

KB경영연구소는 "전세가격이 높아지면서 임차인의 부담은 증가할 수밖에 없지만 전세대출로 인한 임차인의 대출 부담을 완화함으로써 전세가격 상승의 요인으로 작용했다"고 분석했다.

이어 "전세자금 대출이 서민에게 유용한 대출 수단이기는 하나, 너무 무분별하게 커지는 것을 막을 필요가 있고 DSR 등 대출 규제를 적용시키는 식으로 합리적인 수준의 관리가 필요하다"고 덧붙였다.

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