[새 정부에 바란다] 예고된 하반기 전세대란 해소 방안 필요

송고 2022.03.14 06:00 | 수정 2022.10.18 15:26
EBN 김덕호 기자 (pado@ebn.co.kr)

오는 7월말 임대차 3법 2년째 맞아

전세물량 거래 잠김 가능성…월세화 가속

ⓒEBN

아파트 전세는 실수요 비중이 높다. 수요가 항상 존재하기에 미미한 수준의 공급부족도 급격한 변동을 야기한다. 그리고 현 정부 최악의 규제로 꼽힌 '임대차 3법'이 올해 7월 이후 시행 2년차를 맞는다. 전세시장을 흔들 수 있는 주거 위헙 요소다.

14일 부동산업계에 따르면 한국경제연구원은 지난 7일 발표한 '보유세 인상이 주택임대료 상승에 미친 영향' 보고서에서 최근 2년간 주택 부동산 규제 부작용으로 서민들의 부담이 가중됐다고 밝혔다.

그리고 이같은 상황은 이른바 '임대차 3법'으로 불리는 '계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제'의 부작용으로 분석했다.

보고서에 따르면 최근 2년 간 주택 임대차시장에서 전세가격 급등과 전세물량 감소가 두드러졌다. 2016~2019년 3% 미만의 상승률을 보이던 서울 주택 전세가격은 2020년 이후 최근 2년 간 23.8% 급증했다.

이에 더해 월세비중이 빠르게 증가하는 '전세의 월세화'가 가속화되면서 서울 지역 월세비중은 2년 간 13.7% 증가했다. 주택 임대차시장의 변동성이 크게 확대된 것이다.

올해 7월 이후 전세시장은 이보다 큰 혼란 야기될 수 있을 것으로 예상했다. 임대차 3법 시행 2년째를 맞아 계약갱신청구권이 행사되면 전세물량이 줄어들 수 있다는 분석에서다.

임대차법에 따라 임차인은 계약 기간을 2년 연장할 수 있고 인상률 5%를 요구할 수 있다. 이에 기존 전세 가구들의 물량 잠김, 전세보증금 인상을 겨냥한 임대인의 거주지 이동 등이 7월 이후의 전세시장 변수다.

특히 서울의 경우 하반기 전세대란이 타 지역보다 강하게 나타날 수 있다. 상반기보다 하반기에 입주물량이 적기 때문이다. 부동산R114가 지난해 분석한 자료에 따르면 올해 상반기 서울 아파트 입주물량은 1만2194가구다. 반면 하반기에는 이보다 31.7% 적은 8326가구만 입주한다.

이승석 한경연 부연구위원은 이같은 하반기 전세대란을 주택매매 가격의 급격한 상승, 임대차3법의 여파 지속, 종합부동산세 등 임대인들의 보유세 부담 확대 등 3가지 요인이 맞물린 결과라고 분석했다. 이에 더해 전세의 월세화까지 가속화되면서 임대차 시장의 혼란이 확대되고 있다는 것이다.

이 부위원은 "시장 균형을 인위적으로 왜곡하는 수요억제 정책은 그동안 예외 없이 실패했다"면서 "그동안의 정책들이 특정 지역의 시장 가격을 폭등시키고 계층간 부익부빈익빈 현상을 심화시켰다는 것을 상기해야 한다"고 덧붙였다.

이어 "임대차3법 시행 2년을 맞게 되는 올해 하반기 계약갱신청구권 행사가 증가함에 따라 전세물량은 더욱 줄어들 것으로 예상한다"고 밝혔다.

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