자금 조달 애로와 대출 규제 부담에 중저가 아파트에 대한 수요가 커지고 있지만 매물은 갈수록 줄어들고 있다.ⓒ연합

중저가 아파트에 대한 품귀 현상이 심화되고 있다. 고강도 대출 규제를 피해 자금을 비교적 쉽게 조달할 수 있는 6억 원 이하 아파트는 수요가 높지만 매물은 크게 줄어든 상황이기 때문이다.

6일 국토교통부 실거래가 공개시스템 통계에 따르면 지난달 기준 수도권 아파트 335만8292가구를 대상으로 조사한 결과 6억원 이하 아파트 가구 수는 131만389가구로 전체의 39.0% 수준으로 집계됐다. 2019년 9월에는 6억원 이하 아파트는 279만4337가구로 전체의 73.5%를 차지했었다. 3년 만에 비율이 반토막 난 셈이다.

5년 전만 해도 서울에서도 6억원 이하 아파트를 찾기 어렵지 않았다. 2017년 5월 말 조사 기준 서울 6억원 이하 아파트는 78만7277가구로 전체 127만5928가구의 62.7%를 차지했다. 절반 이상이 현재 기준으로 중저가 아파트였던 셈이다. 특히 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로) 등으로 불리는 지역에서는 95% 이상이 6억원 이하 아파트였다. 중랑구, 성북구 등에서도 해당 비율은 95%를 넘었었다.

그러나 올해 상반기 기준 서울의 6억원 이하 아파트는 9만2013가구로, 10만 가구를 밑도는 상황이다. 이는 전체 시세 조사 대상 아파트 121만2897가구의 7.6%다.

매매 시장에서 6억원 이하 아파트가 급감한 것은 최근 5년간 집값이 큰 폭으로 상승했기 때문이다. KB부동산에 따르면 올해 6월 서울 아파트 매매가격은 2017년 5월 대비 62.4%나 올랐다.

매물이 급격히 줄어든 상황에 수요는 크게 늘어나고 있다. 올해 수도권에서 매매된 아파트 10건 중 7건은 6억원 이하였다. 국토부에 따르면 올해 들어 지난달까지 수도권에서 체결된 아파트 매매계약 총 5만4146건 가운데 6억원 이하는 3만9457건(72.9%)으로 집계됐다.

경매시장에서도 감정가 6억원 이하 저가 주택이 상대적으로 강세를 보이고 있다. 부동산 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난달 진행된 서울 아파트와 주상복합 경매물건 중 감정가 6억원 이하 물건의 매각가율은 94.6%로 집계됐다. 같은 기간 감정가 6억원~9억원 물건의 매각가율은 85.9%, 9억원~15억원 물건 매각가율은 82%였다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "지난해만해도 경매로 주택을 상대적으로 저렴하게 취득할 수 있다는 생각에 응찰자가 몰리면서 매각가율이 100%를 넘기는 사례가 빈번했지만 최근 금리 인상과 경기 침체에 대한 우려 집값 고점 인식으로 낙찰가율은 낮아지는 추세"라며 "다만 이런 낙찰가율 하락세 속에서도 감정가 6억원 이하 주택들은 상대적으로 높은 수준을 보이는 모습"이라고 말했다.

시장에서 중저가 아파트가 인기를 끄는 것은 금융당국이 대출을 옥죄는 상황에서 6억 원 이하 주택은 예외적으로 대출 규제를 적용하지 않아 풍선효과가 빚어진 영향이 크다. 6억원 이하 아파트는 보금자리론, 디딤돌대출 등 저금리 정책 대출 대상이 될 뿐 아니라 서민 실수요자가 매수할 때는 LTV(주택담보인정비율)이 완화 적용된다.

또한 전세가율이 높은 편이다 보니 기존 세입자가 매매로 갈아타기가 상대적으로 수월하다. 수도권 아파트의 경우 매매가격이 6억원 이하일 때 전세가율은 62.3%였고, 6억~9억원 이하 아파트는 58.0%, 9억~15억원 이하 54.8%, 15억원 초과 49.8% 순으로 매매가격 구간이 높아질수록 전세가율이 하락했다.

서울 118만2956가구를 상대로 조사한 결과도 마찬가지였다. 6억원 이하 아파트의 전세가율이 57.5%로 가장 높았고, 6억∼9억원 이하 54.8%, 9억∼15억원 이하 53.6%, 15억원 초과 49.1% 등이었다.

중저가 아파트 매물은 더 줄어들 전망이다. 부동산 업계 관계자는 "그나마 대출이 잘 나오는 중저가 아파트에 대한 매수세가 더 강해지며 매물이 더 줄 것"이라고 내다봤다.

하지만 수도권에서 올해 6억원 이하로 거래된 아파트를 살펴보면, 대부분 연식이 오래됐거나 면적이 협소한 것으로 나타났다. 6억원 이하로는 수도권에서 양질의 주택을 매수하기 어려워졌다는 의미다.

올 들어 수도권에서 거래된 6억원 이하 아파트 매매 계약 3만9457건을 연식 구간별로 살펴보면 △20년 초과~30년 이하 1만5411건(39.1%) △10년 초과~20년 이하 9067건(23%) △30년 초과 6446건(16.3%) △5년 초과~10년 이하 4836건(12.3%) △5년 이하 3697건(9.4%) 순이었다. 최근 몇 년간 신축 아파트를 중심으로 아파트값이 오르면서 6억원 이하 가격에 거래 가능한 입주 5년 이내 새 아파트가 줄어든 영향으로 풀이된다.

또한 올 들어 9월까지 6억원 이하로 거래된 수도권 아파트 가운데 국민평형 규모(전용 85㎡)를 초과한 면적은 4.3%(3만9457건 중 1716건)에 불과했다. 전용 60㎡ 이하 소형 아파트 거래 비중은 62.1%(2만4506건)다. 이 가운데 전용 40㎡ 이하 초소형은 17.6%(6961건)를 차지한 것으로 나타났다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "실수요에게 양질의 주택을 선택할 수 있는 기회를 넓히기 위해 대출규제나 정책대출의 대상이 되는 주택가격 기준 등을 합리적으로 개선하는 방안을 검토해 볼 필요가 있다"고 말했다.

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