보유세 완화에도 금리부담 커…주택 관망 지속

송고 2022.06.17 11:00 | 수정 2022.10.19 21:48
EBN 이윤형 기자 (ybro@ebn.co.kr)

주택대출 금리 7% 넘어…연내 8% 도달할 수도

LTV 완화 효과, DSR 유지 집값 고점인식에 상쇄

금리인상에 따른 자금 확보 부담이 커지면서 부동산 시장 관망세는 당분간 지속될 것으로 보인다.ⓒ연합

정부가 주택 보유세 경감 정책을 내놓으면서 다주택자 매물이 시장으로 흘러나오고 있지만 금리인상에 따른 자금 확보 부담이 커지면서 시장 관망세는 당분간 지속될 것으로 보인다. 매도자와 매수자가 생각하는 집값의 격차가 커진 것도 거래량 감소 요인으로 지목된다.

앞서 정부는 보유세 부담을 낮추는 내용을 담은 '새 정부 경제정책방향'을 발표했다. 1세대 1주택자에 대한 재산세 공정시장가액비율은 현행 60%에서 45%로 종합부동산세는 100%에서 60%로 하향 조정한다. 올해 한시적으로 1세대 1주택자에 대한 종부세 '특별공제 3억원'을 도입함으로써 공시가 14억원 이하 주택에 대한 종부세를 면제한다.

종부세 공정시장가액 비율이 낮아지면서 고가주택 보유자 및 다주택자도 세부담이 다소 경감되면서 매물이 시장으로 흘러나올 것이라는 전망이 나온다.

그러나 보유세 완화보다 집값 상승 피로감과 금리인상에 따른 자금 확보 부담이 거래량에 더 크게 작용할 것이라는 분석이다.

시장에 다주택자가 내놓은 매물이 쌓이고 있지만 매수대기자들은 금리인상으로 인한 이자 부담과 집값이 더 내릴 것이란 전망에 구매에 나서지 않고 있다는 것이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "보유세 부담이 경감되면서 빠르게 매각하기보다는 양도세 중과 유예 시점 동안 시장 상황을 지켜본 후 매각하려는 움직임이 나타날 것"이라며 "집값 상승 피로감이 큰 상황이라 금리인상 등을 고려할 때 주택 거래 관망이 지속되고 매물 적체 현상과 평년보다 저조한 주택거래가 이어질 전망"이라고 말했다.

실제 국내 시중은행의 고정형 주택담보대출 최고금리는 연 7%를 넘어선 상황이다. 은행권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리 등 4대 시중은행의 고정형 주택담보대출 최고 금리는 연 4.33~7.09%로 나타났다. 지난 1월 14일 연 5.51%에서 4월말 6.31%로 오르다가 결국 7%를 넘긴 것이다.

미국 연방준비제도(Fed)가 16일 기준금리를 0.75%포인트 인상하는 '자이언트 스텝'을 단행하면서 시장금리가 급등한 영향이다. 한국은행도 연내 기준금리를 2.5%까지 올릴 것으로 전망되면서 7%까지 치솟은 주택대출 금리는 연내 8%에 도달할 수도 있다는 해석도 나온다.

대출금리가 급등하면서 차주들의 빚 부담도 대폭 늘어났다. 지난해 금리가 본격적으로 오르기 전에 3억원을 연 4% 금리(30년 만기, 원리금균등 조건)로 빌린 경우 대출 초기 월이자 부담은 100만원(연간 약 1200만원)이었다. 원금을 합친 원리금은 143만원 정도였다.

대출금리가 연 7%로 오르면 월이자는 175만원(연간 약 2100만원)으로 늘어난다. 올해 말 연 8%까지 금리가 오르면 월이자는 200만원(연간 약 2400만원)으로 2배가량 늘어나게 된다.

대출금리 부담은 물론 현재 고점으로 인식되고 있는 집값도 매수세를 누르고 있다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석연구원은 "매도자 입장에선 규제 완화의 기대감으로 집값이 더 상승할 것이라 생각하는 반면 매수 대기자들은 주택이 더 하락할 수도 있다는 전망과 대출규제가 더 완화될 수 있는 가능성 때문에 금리 인상기에 급하게 매입 결정을 하기엔 어려운 입장"이라고 설명했다.

정부가 보유세 완화와 함께 주택담보인정비율(LTV)도 완화시켰지만 이 역시 거래 활성화를 자극하기는 어렵다는 게 전문가들의 시각이다.

정부는 생애최초 LTV 상한을 지역, 주택가격, 소득에 상관없이 80%로 완화하고 대출한도를 현재의 4억원에서 6억원까지 확대할 예정이다. 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 장래소득 반영방식을 대출 시와 만기 시 평균에서 대출 시~만기 시까지의 각 연령대별 소득흐름의 평균으로 산정하도록 개선하기로 했다.

다만 대출규제 완화 정도는 매수세를 끌어낼 만큼 크지 않다고 평가된다. "서울 강북·강서 지역 전용면적 60㎡ 유형이나 경기·인천 등 수도권 주요지역의 주택 구입 시 여신 활용이 다소 수월해질 전망"이라면서도 "이자부담이 과거보다 커졌고, 집값 고점인식과 주택가격 정체로 인해 매수 적극성이 낮아진 상황이라 거래 순증을 기대하기는 제한적"이라고 판단했다.

이어 "금리인상 우려가 생초자 담보인정비율(LTV) 완화 등 대출규제 경감 효과를 상당부분 상쇄해 버릴 것"이라고 덧붙였다.

김 연구원은 "생애 최초라는 대상이 매우 한정적이고 DSR 규제가 기존대로 시행되고 있어 7월 이후 1억 이상 대출자에게도 DSR 규제가 적용되면서 더욱 강화되기 때문에 서울 집값이 높은 상황에서 고소득자가 아니면 대출이 어렵다"고 분석했다.

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