재건축 단지를 중심으로 집값 버블이 쌓이는 가운데 불완전한 집값 상승이 부동산 시장에 변동성을 키울 것이라는 우려가 나온다.ⓒ게티이미지뱅크

재건축 단지를 중심으로 집값에 버블이 쌓이고 있다. 차기 정부의 주택공급 활성화 방향에 따른 재건축 규제 완화 기대감에 일부 구축 아파트 단지의 집값이 가파르게 상승했지만 관련 정책은 공중분해 되면서 다. 사실상 상승 요인이 없는 집값 상승이라는 얘기다. 이유 없는 집값 상승이 부동산 시장에 변동성을 키울 것이라는 우려도 따른다.

문제는 정책 기대감과 일부 단지의 거품 상승이 주변 지역의 부동산 가격도 끌어올리고 있다는 점이다. 급격히 오른 집값은 정책 기대감이 빠지면서 급락할 수 있는 데다 최근에는 시장 기대감을 악용해 지역 집값을 올려 거래하는 '허위신고가 취소' 문제도 횡행하고 있다.

26일 정치권과 부동산업계에 따르면 대통령직 인수위원회와 정부는 윤석열 당선인의 공약 중 하나로 재건축 규제 완화를 위한 30년 단지의 정밀안전진단 폐지 공약을 사실상 폐기하기로 했다. 무분별한 재건축과 과도한 기대감으로 시장 불안을 키울 수 있다는 이유에서 다.

안전진단의 구조안전성 비중을 현재 50%에서 30%로 낮추는 등의 완화 방안이 추진되는 가운데 정부는 물론 인수위 내부에서도 30년 이상된 단지에 무조건 정밀안전진단을 면제해주는 것은 바람직하지 않다는 의견이 많았던 것으로 전해졌다.

문제는 규제 완화 공약이 사실상 폐기됐지만 대상 지역의 집값은 이미 치솟는 상황이라는 점이다.

실제 최근 준공된 지 오래된 노후 아파트들이 신고가를 경신하고 있다. KB부동산에 따르면 강남구 압구정동에 위치한 신현대11차의 전용면5적 183㎡는 지난 3월 59억5000만원에 거래되면서 직전 거래(52억원, 2020년 12월)보다 7억5000만원 상승한 가격에 매매됐다. 지난 몇 년간 집값이 잠잠했다가 재건축 규제 완화 소식이 들리자 집값이 가파르게 상승한 것이다.

또한 입주 40년 차를 맞이한 서초구 잠원동의 '신반포16차' 전용면적 83㎡는 지난 3월, 역대 최고가인 25억8000만원에 거래됐으며 입주 39년 차를 맞이한 강남구 개포동에 위치한 '개포주공6단지' 역시 지난 3월, 전용 73㎡가 27억원에 실거래됐다.

준공 30년 이상 노후 아파트가 많은 노원구는 평균 집값 상승을 기록하고 있다. 노원구는 서울에서 재건축 연한 30년을 넘긴 아파트가 가장 많은 8만4279가구를 보유하고 있다. 이는 강남 3구인 강남(4만7946가구)과 송파(4만1457가구) 서초(2만6819가구) 보다 2~3배가량 많은 수치입니다.

한국부동산원에 따르면 4월 셋째 주(18일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향을 조사한 결과 노원구(-0.02%→0.00%)는 14주간 이어져 온 하락세를 끝내고 지난 1월3일(0.03%) 이후 15주 만에 보합세로 돌아섰다.

부동산R114는 "노원구는 지난해 상반기 서울시장 선거 전후 도시정비사업 규제 완화 기대감이 커지면서 재건축 추진 노후 아파트가 많은 상계동을 필두로 아파트값이 급등세를 보이고 있고 최근 들어 급매물도 빠지며 시장이 꿈틀대고 있다"고 말했다.

노후 아파트 단지가 많은 지역을 중심으로 시장에 기대감이 번지고 있지만 정책 수혜 가능성이 낮아지면 올랐던 집값은 급격하게 떨어질 수 있다는 게 전문가들의 해석이다.

부동산업계 관계자는 "정밀안전진단 폐지 공약이 폐기됐더라도 재건축 규제 완화와 관련한 다른 정책들은 예정대로 추진될 것으로 보여 큰 변동성은 없을 것"이라면서도 "폐기된 정책이 재건축 대상 여부와 가능성을 좌우하는 내용인 만큼 불확실성은 그만큼 커진 게 사실이고 집값이 크게 오른 단지가 재건축 대상에서 제외될 경우 큰 폭의 집값 하락도 당연한 수순"이라고 내다봤다.

또 다른 문제는 시장 기대감을 악용하는 부정거래도 포착되고 있다. 재건축 호재 심리를 이용해 아파트 시세를 띄울 목적으로 시세보다 비싸거나 신고가로 매매계약을 체결하고 신고한 뒤 실거래가가 올라가면 취소하는 허위신고의 경우다.

부동산업계에 따르면 부동산실거래 시스템상 거래취소 공개건수는 이달에만 300건에 달했다. 국토교통부의 주요지역 실거래 취소현황을 보면 지난 14일부터 22일까지 허위신고가 이후 취소 사례는 182건이었다. 최근 이런 사례는 매일 적게는 10건에서 많게는 30건씩 발생 중이다.

현재 공개되는 실거래가 통계는 검증되지 않은 자료다. 소유권이 완전히 이전된 후 등재되는 것이 아니라 계약서 작성만으로 등록하고 이를 취소해도 별도의 패널티가 없기 때문이다.

다만 허위신고는 시장에 미치는 효과가 상당하다는 게 정부의 판단이다. 국토부 '부동산실거래분석 기획단'의 발표에 따르면 한 지역에서 자전거래 이후 전체 거래에서 매물 가격은 약 17%에서 높게는 54%까지 높아진 상태로 유지됐다.

부동산업계 관계자는 "부동산 투기를 목적으로 실거래가 띄우기가 늘어나고 있는데 새 정부 출범 등 기대감이 커져있는 상태라 이 같은 부정거래가 큰 규모로 많이 늘어나고 있다"고 말했다.

국토토부도 지난해부터 허위신고를 통한 계약·신고 취소행위의 문제점을 인식해 거래 내역을 공개하는 형태로 시스템을 개선하여 운영하고 있지만 단순한 거래 취소내역 공개만으로는 한계가 있다는 지적이 나온다. 교란된 시세에 맞춰 일반인들이 거래한 이후 취소를 하기 때문에 결국 피해자를 구제할 수 없기 때문이다.

이밖에 실거래 조작으로 얻는 이익이 벌금보다 훨씬 더 크기 때문에 허위 거래가 줄지 않고 있다는 지적도 있다.

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