전셋값 급등에 대출 규제까지 맞물리면서 월세로 내몰리는 서민들이 증가하고 있다.ⓒ연합

전셋값 급등에 대출 규제까지 맞물리면서 월세로 내몰리는 서민들이 증가하고 있다. 늘어난 전세금을 감당하기 어려워졌는데 대출까지 받기 힘든 상황이기 때문이다. 이런 가운데 종합부동산세 등 보유세가 늘어남에 따라 집주인들은 임대료(월세)를 올리는 식으로 조세 부담을 세입자들에게 전가하고 있어 서민 부담은 극에 달할 전망이다.

23일 부동산업계에 따르면 주택 시장에서 월세거래가 빠르게 늘어나고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 전일(22일)까지 서울에서 전세를 제외한 월세·준월세·준전세를 망라한 전체 월세 거래량은 5만6475건이었다. 11월 전체 거래량이 집계되지 않은 상태에서 1∼11월 기준 역대 최대치를 기록한 셈이다. 종전 최다 거래량은 지난해 기록한 5만4965건이다.

임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중도 큰 폭으로 늘어나고 있다. 전일 기준으로 올해 1∼11월 월세 거래 비중은 36.4%에 달했다. 직전 1∼11월 최고치는 2016년의 34.7%였다.

부동산 업계는 앞으로 월세 비율이 더욱 늘어날 것으로 보고 있다. 지난해 7월 말 계약갱신청구권제와 전월세상한제 등 새 임대차법이 시행되면서 전세가 줄고 월세가 늘어나는 현상이 강하게 나타나고 있기 때문이다.

계약갱신청구권은 주택 임대계약이 끝나기 전에 한차례 연장해 최대 4년(기존 2년+연장 2년)까지 연장할 수 있는 요구권이다. 전월세상한제는 집주인은 계약 갱신 시 임대료 상승폭을 5% 이내로 제한하는 제도다. 전세 계약으로 전셋값을 올리기 힘든 구조로 바뀌자 월세로 돌려 임대소득을 확대하려는 집주인들이 많아지는 것이다.

이밖에 최근 가계부채 관리 강화 기조로 전세자금 대출까지 막히면서 서민 입장에서는 어쩔 수 없이 월세로 옮겨가는 경우도 늘고 있다. 문제는 전세의 월세화가 늘어난 데다 월세 수요가 증가하면서 월세 가격도 가파르게 오르고 있다는 점이다.

한국부동산원 통계에 따르면 올해 10월 기준 전국 주택 월세 가격은 0.32% 올랐다. 이는 전월(0.29%)보다 0.03%포인트 늘어난 수준이다.

실제, 서울 아파트 평균 월세 임대료는 지난달 기준으로 123만4000원으로 지난해 10월(112만원)보다 10.2% 올랐다. 아파트 평균 월세는 지난 8월 122만2000원, 9월 122만8000원으로 꾸준히 오름세를 나타내고 있다. 월세 보증금도 8월 2억351만원, 9월 2억412만원, 10월 2억418만원 등으로 증가하고 있다.

전세대출 규제 시행 이후 월세 가격지수도 오름세를 나타내고 있다. 부동산원 공시를 보면 전세대출 규제 강화가 본격적으로 시행된 지난 6월 아파트 월세가격지수는 100을 기록한 이후 △7월 100.3 △8월 100.6 △9월 100.9 △10월 101.3으로 꾸준히 증가했다.

보유세와 종합부동산세 등 세 부담 증가는 이미 세입자들이 떠넘겨지고 있다. 집주인들이 종부세 인상분 등을 선 반영해 임대료(월세)를 올리는 식으로 부담을 덜고 있다는 분석이 나온다.

종부세 부담이 큰 서초구는 월세가격지수가 9월 101.8에서 지난달 102.4로, 강남구는 9월 100.5에서 10월 100.9로 각각 상승했다. 강동구는 102.4에서 104.1로 높아졌다. 이에 비해 구로구(99.3), 강서구(96.1), 은평구(99.9) 등지는 전월 대비 월세 가격이 하락한 것으로 조사됐다.

가격 차이도 확연하다. 강남권(한강 이남 11개구) 아파트의 평균 월세 가격은 지난달 기준 129만4000원으로, 강북권(한강 이북 14개구) 117만2000원보다 12만2000원 높았다.

앞서 기획재정부에 따르면 올해 종부세는 94만7000명이 총 5조7000억원을 부담한다. 인원 기준으로 전년 대비 28만명, 세액 기준으로는 세 배 이상 증가한 규모다. 종부세 부담 때문에 집주인들이 전세를 월세로 전환해 월 임대료를 세금이 오른 만큼 최대한 높여서 받으려고 있다는 게 부동산 업계 관계자들의 전언이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "집주인들은 보유세 등 세금 부담이 커질 것이란 예고가 나올 때마다 전세를 월세로 바꾸고 월세는 임대료를 올리는 방식으로 버텨왔다"며 "전월세상한제 등 임대차보호법이 있더라도 상한 범주 안에서 최대한 부담을 줄이는 식으로 임대료를 인상시키는 것"이라고 말했다.

이어 "세금 부담을 세입자에게 전가시키는 것이 부담을 덜 수 있는 가장 쉬운 방법이기 때문에 앞으로도 이런 형태의 운영은 계속 발생할 것"이라고 덧붙였다.

윤지해 부동산R114 수석위원은 "전세가 월세화 되는 비율이 현재 6대 4 비율에서 2년 내 5대 5로 바뀔 가능성이 크다"며 "전세대출 규제 움직임으로 대출이 되는 보증금 규모까지 채운 뒤 월세화 될 확률이 높다"고 내다봤다.

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